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　　2014年即將過去，備受關註的年度各地土地出讓金會有哪些變化？30日上午，記者從中國指數研究院獲悉，截至28日，2014年全國前三十名城市賣地收入超14000億元，同比去年減少近2成。30個城市中，有20個城市收入下降，其中，珠海、寧波、沈陽跌幅居前三。有10個城市的土地收入較2013年有所上漲。“轉折點”、“下跌”……用百度搜索“2014年樓市”，上述詞彙是出現頻率最高的詞彙，這說明2014年我國樓市告別了高歌猛進的“黃金時代”，進入“白銀時代”。
　　最近國家統計局公佈房價數據也是一個佐證：截至11月70個大中城市房價數據顯示，環比上漲城市數量已從年初的64個下降至11月的無一上漲。
　　2/3城市賣地收入下降
　　在市場下滑的背景下，房地產開發速度有所減緩。數據顯示，全國房地產開發投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。
　　而與此對應的土地出讓金收入如何？
　　30日上午，記者從中國指數研究院獲悉，截至28日，2014年全國前三十名城市賣地收入超14000億元，與去年相比，減少3200億元，相比減少近2成。
　　值得一提的是，在這30個城市中，賣地收入下降的有20個，占到2/3。
　　以杭州為例，其去年賣地收入為1351餘億元，而今年則不足860億元，下降幅度達到36%。有意思是，在1-2月，杭州就賣了431多億元，進入3月份之後開始偃旗息鼓，到12共9個月的時間才賣了430億元。
　　梳理髮現，在同比下跌的20個城市中，除上海是一線城市外，其餘都是二三線城市，且多數為非省會城市的二線城市，如珠海、寧波，下跌幅度最大。
　　中原地產首席分析師張大偉表示，春節過後，土地市場逐漸開始降溫，交易市場也明顯降溫。房企由於銷售不佳，資金鏈趨緊等因素，購地已趨於謹慎。“政府也在房地產市場降溫之際放緩推地步伐，推出地塊難以以較高溢價成交，從而導致溢價率同比回落。”張大偉表示，對於二線及三四線城市，尤其是目前成交量較低、庫存量偏高、樓市降價預期較高的城市，房企拿地意願普遍減弱，從而導致流標地塊增多。
　　明年市場房價會相對平穩
　　記者註意到，在上漲的十個城市中，青島的賣地收入漲幅全國第一，漲幅為63%，其次為鄭州。此外，還有濰坊和泰州兩個三線城市也入圍了漲幅榜單。
　　值得一提的是，北京的漲幅並不高，僅為4%，僅高於天津2個百分點，在十個上漲的城市中漲幅排名第九。“明年的房地產市場會相對平穩。”在日前舉辦的“2014年第十一屆中國數字地產節”上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲說。
　　任興洲認為，明年房地產市場銷量會趨於平穩。由於今年基數、政策效應、預期變化等因素，使得明年的市場總體不會出現大幅回升。供求關係變化潛在需求趨緩、庫存總量、投資收益、政策預期、開發投資增速仍不會太高。她表示，明年的住房價格也將相對平穩，房企的資金壓力將令企業對資金回籠有迫切要求，因此企業選擇以價換量將成為主流策略。
　　(《法制晚報》)
　　對策
　　地方賣地收入銳減徵房產稅意願強烈
　　今年9月底，財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步將配合做好房產稅立法相關工作。結合6月份國土部正式啟動不動產登記信息平臺建設的研究和設計工作，業內人士預測，房產稅的推進在最近一兩年將會有“大動作”。“房產稅的開徵會為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個收入來源，而且有助於引導和完善地方政府的行為，使其更加關註公共服務和基礎設施改善。”中央財經大學教授曾康華在接受記者採訪時表示，房產稅同時也是一個較難征收的稅種，需要審慎設計和周密準備。“隨著賣地收入銳減，地方政府征收房產稅的意願也會更加強烈。”中原地產首席分析師張大偉在接受記者採訪時表示，杭州、南京等經濟較為發達的二線城市或成為新試點。但就算改革試點繼續推開，也只會針對新購買的住房。在未來一兩年的時間里，存量房被征收房產稅是大勢所趨。
　　儘管在大多數人眼中，房產稅被看成是調控房地產市場的手段，但是實際上這更是我國財稅體制改革中的重要一步棋。有報道稱，全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房地產稅展開密集調研。“房產稅立法調研應具有戰略性眼光，將關係改革發展的脈絡清晰展現。”中國社科院財經戰略研究院副研究員何代欣表示，三方面問題有必要在房產稅立法中凸出：一是，要解決好房地產稅與中央、地方財稅關係調整，及地方公共產品有效供給的問題；二是，房地產稅與穩定稅負的關係，合併重組房地產相關稅收，避免重覆徵稅；三是，房地產稅牽動的其他領域改革。
　　而一直積極推進房產稅改革的財政部財政科學研究所所長賈康也建議，在這個關於“房產稅”的通盤考慮中，還應涉及在整個不動產開發、交易、保有全鏈條中各個環節的各種稅之外的費，都要納入視野，加以整合。因為這些稅和費合在一起，都成為市場主體和社會成員的負擔，是體現著一個法治社會、以現代化為取向的社會，所要形成的相關調節機制。
　　(《證券日報》)
　　建議
　　土地出讓金征收應當立法
　　“我們一年的土地出讓金三萬多億，這麼巨額的收入沒有法律規範，我認為確實應該立法。”全國人大常委會預算工作委員會原主任高強日前在中國社科院財經戰略研究院主辦的“財經戰略年會2014”上表示。
　　高強說：“土地出讓收入是政府的交易收入，政府把農民的土地徵過來，再掛牌賣出，這裡面有一個價差，應該立法規範。”
　　據國土資源部數據，全國土地出讓價款去年首次超4萬億元，13年間增長超30倍，總額累計19.4萬億元。最近5年支出達13.49萬億元，部分省份已超過稅收收入，土地收支賬存在諸多亂象。
　　今年審計署展開的土地出讓金全國性審計結果不日也將公佈。業內人士認為，此次全國性土地出讓金審計，不僅能夠揭開一些地區土地出讓金收支亂象的蓋子，還能摸清地方政府公共財政對土地出讓的依賴程度，為下一步強化土地出讓金管理提供支撐。
　　對此，多位專家認為，從根本上解決土地出讓金的管理使用問題還需要加強立法，通過法治加以規範。他們認為，圍繞土地出讓金的財稅制度改革，終歸繞不過一個立法的問題。如果要把土地出讓金合併到房產中一起徵稅，就需要在房地產稅立法中加以明確。如果土地出讓金繼續獨立存在，也應該專門立法明確其是否應該納入財政收入統一管理、土地出讓金的使用如何科學分配。
　　在高強看來，無論是稅收還是非稅收入都應該通過立法加以規範，政府的所有收入都應該依法取得。“我們現在的財稅法制很不健全，這是預算改革中的大問題。”他表示。(《中華工商時報》)
　　縱深
　　地方政府靠賣地過日子？專家：大頭是“死錢”
　　近年來，土地出讓收入成為全社會熱議話題，並逐步形成了三個主要觀點：一是地方政府靠賣地過日子;二是地方債務規模擴大源於土地抵押貸款;三是土地出讓收入增長過快。對此，應如何看待？這事關財稅體制改革、土地使用制度改革、城鎮化推進戰略選擇等多項重大問題。應從市場經濟規律和現行制度安排兩個角度去理性分析問題。
　　承認土地出讓收入的正常增長
　　評價土地出讓收入增長首先要搞清楚什麼是土地出讓收入。土地出讓收入是國有土地使用權出讓收入的簡稱，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。土地出讓收入包括四類：一是招、拍、掛和協議出讓土地取得的土地價款;二是改變原有土地用途補繳的土地價款;三是劃撥土地取得的補償性收入;四是國有土地出租等其他方式取得的土地價款。這四類收入中第一類規模最大，占比已達90%。
　　土地出讓收入近年來激增有多種客觀原因，絕非任何一類經濟行為主體和行政主體的主觀願望所能實現。概言之，土地出讓收入增長是土地需求擴張與土地資源供給約束兩者的非均衡現象。
　　總之，土地出讓收入的增長是由經濟發展和社會發展所驅動，與我國的國情和制度密切相關，集中反映了客觀經濟規律。
　　土地出讓收入的大頭是“死錢”
　　土地出讓收入的增長使人們產生了地方政府主要靠賣地過日子的認識。從表象看，目前土地出讓收入占地方政府性基金收入的比重高達80%多，占地方公共預算本級收入比重60%。比重如此之高，確實容易讓人感覺地方政府是在靠賣地過日子。但如果做深度分析，可以看到這種認識是片面的。
　　實際上，人們所議論的土地出讓收入只是“毛收入”，即國有土地使用權出讓所獲得的全部土地價款。這種收入並非全是政府可支配收入，現行制度規定其中大部分要用於土地開發成本補償，如徵地和拆遷補償、土地開發支出補助、被徵地農民支出、土地出讓業務支出。這些成本補償性支出後的土地出讓收入才能用於其他支出。目前只有20%左右的土地出讓收入形成土地出讓收益，而且由於各地的拆遷補償費不斷上漲，土地出讓收益占土地出讓收入的比重呈下行趨勢。
　　通俗講，土地出讓收入的大頭是“死錢”，政府拿到這筆錢後要支付給“債權人”，小頭是活錢，政府拿到這筆錢才可用來辦事。這筆錢占地方政府收入比重是多少呢？如果按土地出讓收益占土地出讓收入比重20%來推算的話，土地出讓收益占地方公共預算本級收入的比重為12%左右，占地方公共預算總支出比重僅為7%左右。再進一步分析，國家已規定土地出讓收入只能用於土地開發補償和重點民生項目。這筆活錢到手後，地方政府也不能統籌使用。
　　2004年以來，國家先後出台政策規定從土地出讓收益中要計提保障性安居工程資金、農用水利建設資金、教育資金等。可見，無論是從總量上說，還是從使用結構上看，地方政府都不可能靠賣地過日子。(白景明 作者系財政部財政科學研究所副所長)《半月談》
　　（原標題：全國30城賣地收入超1.4萬億）